漲常識(shí)：簽二手房合同 這樣做保證萬(wàn)無(wú)一失

買(mǎi)房是每個(gè)家庭的一件大事。對(duì)于很多普通老百姓來(lái)說(shuō)，買(mǎi)一套房甚至要花費(fèi)一代人幾十年的積蓄。所以，一定要保證萬(wàn)無(wú)一失。如果買(mǎi)二手房，為了小心合同中的貓膩，這樣簽才保險(xiǎn)。

一、合同要正規(guī)

用房管局提供的二手房買(mǎi)賣合同范本，在范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)。

民間合同多由賣方提供，買(mǎi)方這時(shí)候就要注意，賣方做了哪些改動(dòng)，提出自己的意見(jiàn)看法。

二、必須產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字

按照規(guī)定，有共有人不同意的買(mǎi)賣無(wú)效！

簽合同之前做一次產(chǎn)權(quán)調(diào)查，房子到底有幾個(gè)產(chǎn)權(quán)人，簽約時(shí)要產(chǎn)權(quán)人全部到場(chǎng)簽字，并核實(shí)人的身份證件。

如果有人不可來(lái)，要求此人出具書(shū)面的授權(quán)委托，總之就是要留證據(jù)，以防突然有共有人跳出來(lái)說(shuō)，我沒(méi)同意賣！

三、確?；拘畔⒄鎸?shí)有效

房產(chǎn)證、身份證、簽署合同人要統(tǒng)一。

基本信息以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，包括地址、門(mén)牌號(hào)、面積、戶型等等，一定要嚴(yán)格填寫(xiě)。

尤其是面積，一定要對(duì)照清楚，贈(zèng)送的面積在合同的“其他條款”中注明。

房子的現(xiàn)狀也在合同中注明，以看房情況為準(zhǔn)，寫(xiě)清住房裝修及配套設(shè)施有哪些，雙方約定好是否留存家具家電，對(duì)此必須有所注明。

四、簽合同時(shí)重點(diǎn)關(guān)注

1、付款時(shí)間和付款方式

包括總房款、付款方式、首付款、尾款、付款時(shí)間、付款條件等等，和錢(qián)有關(guān)的這一環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)糾紛，重點(diǎn)關(guān)注。

2、稅費(fèi)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)

現(xiàn)在賣家掛的大多是到手價(jià)，將本應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上，如果雙方已經(jīng)達(dá)成一致，那就另當(dāng)別論了。

3、確定交房的時(shí)間和條件

比如賣方也負(fù)責(zé)清空房間、整理干凈等。

4、物業(yè)費(fèi)、水電、電話費(fèi)等要結(jié)算清楚

如果有拖欠，寫(xiě)清楚何時(shí)交清，如果沒(méi)有結(jié)清，是誰(shuí)的責(zé)任。

5、定好過(guò)戶時(shí)間和賣方戶口遷出時(shí)限。

備注：買(mǎi)賣雙方在簽訂合同的時(shí)候，如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后或合同后填寫(xiě)附加條款，將雙方的意圖寫(xiě)明。

五、明確違約責(zé)任

為了保障自身利益，必須明確違約責(zé)任。每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，好直接定下具體數(shù)額的違約金（別定太高，太夸張好像法院也不認(rèn)）。另外，違約方要承擔(dān)守約方的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等花費(fèi)。

總之，違約支付的成本越高，交易越安全。

可能的違約責(zé)任包括但不僅限于：

二手房賣家逾期交房；

買(mǎi)家逾期付款；

賣家或買(mǎi)家單方面解除合同；

驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)住房質(zhì)量不符合約定；

因非抗力因素（如政策變動(dòng)等）；

不可辦理或按時(shí)辦理過(guò)戶；

因房子被查封或抵押無(wú)法過(guò)戶；

因賣家隱瞞違建造成無(wú)法過(guò)戶；

拖欠相關(guān)稅費(fèi)造成無(wú)法過(guò)戶；

貸款出現(xiàn)問(wèn)題等等。

備注：商定的事兒都別只是嘴上說(shuō)說(shuō)，全部落實(shí)到合同，將來(lái)追責(zé)有依據(jù)和參考。

六、睜大眼睛盯著有沒(méi)有霸王條款

合同是房產(chǎn)交易重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隱藏有霸王條款。

比如以下三種情況：

1、買(mǎi)方無(wú)權(quán)調(diào)整合同

憑什么？合同是買(mǎi)賣雙方商議制定的！

2、違約責(zé)任不對(duì)等

合同中對(duì)買(mǎi)家的違約責(zé)任定的十分詳細(xì)，對(duì)賣家卻模糊不清。

3、延期交房可免責(zé)

若非賣方的原因而造成的延期交房，賣方不承擔(dān)任何責(zé)任，這也是霸王條款。

備注：

對(duì)合同上的條款進(jìn)行逐一審看，看到類似的霸王條款，現(xiàn)場(chǎng)馬上提出質(zhì)疑，對(duì)方不更正堅(jiān)決不簽字。

七、網(wǎng)簽

簽完合同馬上網(wǎng)簽。所謂的網(wǎng)簽是指簽完二手房買(mǎi)賣合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并將信息公布在網(wǎng)上。而后有關(guān)部門(mén)會(huì)提供一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以通過(guò)這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。

網(wǎng)簽可以起到很好的監(jiān)督作用，有效地避免了“吃差價(jià)”、“一房二賣”、責(zé)任不明確、合同不規(guī)范等風(fēng)險(xiǎn)。

備注：網(wǎng)簽系統(tǒng)有三個(gè)月保護(hù)期，期限一過(guò)賣家可以再次簽約，所以盡量在3個(gè)月內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)，避免一房多賣。

八、保留證據(jù)

買(mǎi)套二手房過(guò)程漫長(zhǎng)又復(fù)雜，只要沒(méi)有過(guò)戶，房東隨時(shí)可能毀約。建議你從一開(kāi)始就保留相關(guān)證據(jù)，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，也好維權(quán)。

建議保留的證據(jù)有：合同文本、收據(jù)、支付憑證、備忘錄、郵件、短信、微信等資料。

發(fā)現(xiàn)對(duì)方違約進(jìn)行催告或通知，保存催告的文本及寄送的存根等。

上述證據(jù)有助于還原事實(shí)并確定違約責(zé)任。