評估價和實際房價之間關系

在二手房交易中，評估價通常為住房實際成交價的7-9成左右。評估價一般在二手房交易出現，是專業(yè)的評估機構通過一定的方法對房產價值進行評估，終給出的價格。這個價格直接影響你的貸款額度。評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。

影響二手房評估價的因素有哪些?

1、住房的初次購買價格

初次的購買價格會對價值評估產生一定的影響，住房的價值一般是隨著時間的推移在初次購買的價格上上升或者下降，所以在進行住房估值時，需要用初次購買的價格加以參考。并且，還要考慮當地房產市場的整體價格增長或下降幅度，不背離正常的價格規(guī)律。

2、住房的運行時間

二手房一般都是經過了一段時間的使用之后才出售的，所以在估值時就需要考慮到住房的運行時間。運行時間長的住房，價格自然就低一些，運行時間短的住房，價格相對就高一些，合理的算法是每年折舊2%。

3、樓體結構、樓層、朝向

好的樓體結構、樓層和朝向是為房產加分的重要因素，通常一個樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%。

4、小區(qū)的配套設施

交通便利、配套設施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務設施與基礎設施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減5%左右的價格。

5、小區(qū)的周邊環(huán)境

售房者所出售的房產如果周邊環(huán)境十分優(yōu)良，那就會比較容易得到購房者的心理認可，不錯的周邊環(huán)境會為房產每平米加價2%至5%左右。

6、住房的地理位置

住房所處的地理位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高;

7、住房的市場行情

市場行情影響著住房評估價，一般情況下，如果某區(qū)域房價持續(xù)上漲，銀行就會根據市場行情，調整住房每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的;

8、住房的前景規(guī)劃

住房所處地段的規(guī)劃影響著房價的走向，同時也影響著銀行對住房的評估值的高低;如在城市核心地帶或者周邊配套完善，評估價自然更高。

9、電梯數量和品牌

很多人買房都會看電梯，尤其是買樓房，因為有時電梯數量和品牌會是便利性與安全性的象征。即使較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌不一定會為房產價值加分，也會對購房者的心里舒適度產生重大影響。

10、消費者心理

購房者喜好和心態(tài)對二手房的評估價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區(qū)域的住房，或者某區(qū)域急于買房的人較多，那么，供求關系的影響下，這些住房的評估價格在一定程度上也會提高。