開發(fā)商交付住房和約定不一致怎么辦

在實際驗房時，如果發(fā)現(xiàn)交付住房和約定不一致，此時可以依法追究開發(fā)商的責(zé)任，但具體還是要看不符的情況是怎樣的，若構(gòu)成嚴(yán)重違約的，那么購房者有權(quán)要求解除與開發(fā)商之間的購房合同，并要求開發(fā)商作出相應(yīng)的賠償。

收房要注意檢驗審核的細節(jié)

1、住房面積縮水

建筑面積與套內(nèi)建筑面積都要在合同中約定。根據(jù)有關(guān)司法解釋，住房套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的偏差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實結(jié)算，若高于3%買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。

在這里要提醒購房者，在簽訂合同時應(yīng)注意約定細節(jié)。因此建議買受人在簽合同時，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都作約定。

2、住房層高縮水

從法律上講，合同以寫入合同的文字為準(zhǔn)，商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。

因此需要提醒購房者，對待層高“縮水”建議您在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。

3、規(guī)劃縮水

部分開發(fā)商會把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。

提醒購房者注意的是，要細化補充條款避免規(guī)劃“變樣”，具體來說把開發(fā)商的規(guī)劃作為補充條款寫入合同，建議買房人先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過規(guī)劃部門的審批;也可要求開發(fā)商把這個規(guī)劃作為補充條款寫入合同，并在合同補充條款中約定較高違約金。

4、配套設(shè)施縮水

很多廣告上面的圖片設(shè)施不是房產(chǎn)開發(fā)的必備設(shè)施，購房者一般也不可據(jù)此主張解除合同。許多購房者在簽合同時往往只關(guān)注住房情況，忘了約定配套設(shè)施等相關(guān)條款，造成糾紛不斷。

提醒購房者最好將配套相關(guān)細節(jié)要在合同中詳細體現(xiàn)，對配套設(shè)施的約定要明確詳細的責(zé)任承擔(dān)，建議業(yè)主在簽預(yù)售合同時，把會所等相關(guān)的條款明確約定進合同，如會所的交付時間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對象等，同時明確責(zé)任承擔(dān)。

5、年限縮水

有許多買房人不太清楚土地使用年限和住房使用年限的具體區(qū)別。時下大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買房人買房后，對該住房所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。

建議您在簽約前，最好到相關(guān)部門就土地性質(zhì)和住房土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。把自己要購買的住房使用年限明確寫在合同里，避免開發(fā)商事后抵賴。