法拍房是怎么產(chǎn)生的

1、由商業(yè)貸款產(chǎn)生

購房人或公司向銀行貸款購房或用于公司經(jīng)營，但不可如期如數(shù)償還時(shí)，銀行向法院提出訴訟，要求貸款人就被抵押物進(jìn)行拍賣變現(xiàn)來償還銀行的貸款。

2、由民間借貸產(chǎn)生

比如：甲方借乙方錢款，約定以自有房產(chǎn)抵押給乙方，到期如不可還款，根據(jù)規(guī)定，乙方不可直接取得抵押房產(chǎn)，也無法通過以物抵債方式達(dá)成和解的，只能向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行甲方的抵押物，通過拍賣變現(xiàn)來還款，并向法院出示抵押證明或借款協(xié)議，向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行甲方的房產(chǎn)來償還債務(wù)。

3、由金融犯罪產(chǎn)生

金融罪犯在刑事案件中的房產(chǎn)所得進(jìn)行查扣，通過法院進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后返還給受害人。

4、由司法沒收產(chǎn)生

比如：涉及刑事案及貪污腐敗的犯罪嫌疑人，沒收其名下全部財(cái)產(chǎn)，如該財(cái)產(chǎn)涉及房產(chǎn)，該房產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)所得全部上繳國庫。

5、由無主財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生

指的是無人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)，拍賣所得需上繳國庫。

法拍房價(jià)格怎么確定

1、當(dāng)事人議價(jià)優(yōu)先

法院在拍賣前，與申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人雙方進(jìn)行商議，確定一個(gè)雙方都認(rèn)可的價(jià)格。這種情況適用于涉案當(dāng)事人不多，協(xié)議結(jié)果容易達(dá)成一致。如果協(xié)議價(jià)格合理合法，就會(huì)作為住房的參考價(jià)格。如果被執(zhí)行人不配合議價(jià)或者下落不明，案件涉及眾多當(dāng)事人且意見不一致時(shí)，法院就會(huì)考慮采取其他方式。法院會(huì)優(yōu)先組織當(dāng)事人商議財(cái)產(chǎn)價(jià)格的參考價(jià)，并確認(rèn)一拍、二拍的起拍價(jià)，若商議一致的，雙方可以提交書面議價(jià)結(jié)果給法院，但議價(jià)價(jià)格應(yīng)遵循市場基本行情，以避免虛假拍賣或損害第三人利益。

2、議價(jià)不成，具備條件的進(jìn)行定向詢價(jià)

如果雙方達(dá)不成或不可議價(jià)，且財(cái)產(chǎn)有計(jì)稅基準(zhǔn)或政府定價(jià)方式的，法院可以向財(cái)產(chǎn)所在地有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定向詢價(jià)來確認(rèn)拍賣參考價(jià)。

定向詢價(jià)的對象一般為房管局或者其他政府機(jī)構(gòu)。法院會(huì)出具法拍房的詢價(jià)函，詢價(jià)函中會(huì)寫明詢價(jià)要求以及相關(guān)信息，被詢價(jià)的機(jī)構(gòu)會(huì)在指定期限內(nèi)給出結(jié)果。定向詢價(jià)的方式目前比較少用。

3、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)

目前網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)只需要法官登錄平臺(tái)，按照相應(yīng)的欄目填好信息，即可自動(dòng)生成評估工具。由于住房的價(jià)格影響因素較多，網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)更新速度也未必能跟上市場變動(dòng)，三個(gè)平臺(tái)對同一套住房價(jià)格估價(jià)有時(shí)差異較大，最終的評估價(jià)格會(huì)取三者的均價(jià)。這個(gè)看似公開公正的方式，其實(shí)有著巨大的缺點(diǎn)：那就是價(jià)格未必能符合市場的實(shí)際情況，而且三個(gè)平臺(tái)之間價(jià)格存在差異，不如由評估公司定價(jià)來得準(zhǔn)確。

4、議價(jià)或詢價(jià)不成，則委托評估

評估公司，是指專門評估房產(chǎn)價(jià)值的有關(guān)機(jī)構(gòu)。為了避免人為因素?cái)_亂評估價(jià)格，法院會(huì)采取搖號方式挑選評估公司，最大限度的保障司法公正。評估公司所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告中會(huì)詳細(xì)記錄評估房產(chǎn)的具體情況、評估方式、評估標(biāo)準(zhǔn)、評估結(jié)果，以及其他有效期等信息，內(nèi)容詳實(shí)，準(zhǔn)確性高達(dá)85%。通過評估公司確認(rèn)評估價(jià)的法拍房，在上拍頁面中會(huì)明確帶有附件：評估報(bào)告。