土地增值稅與所得稅有哪些差別

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，很多的地區(qū)都開始向大家征收個人和公司所得稅務了，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)中不僅要上繳土地增值稅還要上繳公司所得稅，這兩種稅務常常被人們弄混，不知道有什么區(qū)別，下面我們一起以房地產(chǎn)公司所得稅為例淺談土地增值稅與所得稅有哪些差別吧！

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1、年度匯算清繳和項目清算的差異（執(zhí)行的政策不同）
　　房地產(chǎn)公司所得稅是按年就公司整個年度全部所得納稅，因此，需要按年度進行匯算清繳。年度內(nèi)公司有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補以前年度虧損。對于有完工前開發(fā)產(chǎn)品預售收入的公司，其預售收入也要按規(guī)定的預計毛利率預計毛利額計入當期應納稅所得額繳納年度房地產(chǎn)公司所得稅，而不是預繳稅款。
　　土地增值稅實行的是項目單位清算，清算之前屬于預繳稅款。當開發(fā)項目達到國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定清算條件時，再進行清算。清算時，將清算項目的各年度收入全部匯總，減除該清算項目全部扣除項目金額后，按規(guī)定計算土地增值稅。計算全部項目應繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預繳的土地增值稅，多退少補。
　　2、成本核算對象與清算項目的差異
　　土地增值稅清算后，按照項目單位進行清算。國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[ 2006 ] 187號）規(guī)定，土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項目的國家有關(guān)部門批準為清算單位，分期開發(fā)的項目，對項目的階段一個單位的清算。增值項目應在開發(fā)項目中單獨計算，包括普通住宅和非普通住宅。
　　房地產(chǎn)公司所得稅對開發(fā)產(chǎn)品成本核算時，不是按清算單位進行核算，而是要按六項原則劃分成本對象進行核算。國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務公司所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）第第二十六條規(guī)定，計稅成本對象的確定原則有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對象由公司在開工之前合理確定，并報主管稅務機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不可隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關(guān)同意。
　　3、共同成本間接成本計算分攤方法差異
　　公司所得稅法規(guī)定，公司的共同成本和間接成本不可按利益原則和分配比例分為成本對象。具體分攤方法有面積法、建筑面積法、直接成本法和預算成本法。其中，土地成本是根據(jù)法律的面積分配；作為一個獨立的公共配套設施開發(fā)成本核算對象的轉(zhuǎn)換成本，應按建筑面積分攤；借款費用按直接成本法或按預算成本分配方法；其他項目由公司自行確定成本分配方法。
　　在土地增值稅項目清算中，清算單位共享項目的方法比較簡單，可以由納稅人自行挑選。第九對土地增值稅暫行條例實施第“規(guī)則”規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和發(fā)展階段，確定扣除金額，按照土地使用權(quán)出讓面積占總面積的比例按建筑面積計算分配，計算或共享，也可以根據(jù)其他稅務機關(guān)評估確認。

　　4、項目營銷設施建造費用的差異
　　在房地產(chǎn)公司所得稅計算時，公司營銷設施的建造費計入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用。國稅發(fā)[2009]31號第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費，指公司為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不可將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。而在計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費應作為銷售費用處理，不計入開發(fā)成本中，不允許作為加計扣除的基數(shù)。
　　上面的文章從不同的方面告訴大家土地增值稅與所得稅有哪些差別了，大家看到這些再也不會把兩種不同的稅收當中是一種稅收了，大家都知道要想準確的上繳稅收了解相關(guān)規(guī)定是最快捷的方法，大家在日后的生活中一定要注意哦！