商品房預售應具備哪些條件

1、已經(jīng)全部交付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，且土地使用權未經(jīng)抵押。

2、持有建設工程許可證。

3、按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。

4、同金融機構已經(jīng)簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議。

5、已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。

簽訂預售合同應當注意什么

1、審查是否具備“五證”：

購房人簽訂預售合同應當注意審查國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、開工證、銷售許可證是否“五證齊全”。上述證明文件中的建設單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致您也需留心。

2、簽署合同文本：

購房人應當要求發(fā)展商簽署由房管部門印制的或建設部推薦的合同文本，并查明代表發(fā)展商簽字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，則要審查其是否持有《授權委托書》。另外還應要求發(fā)展商在合同上加蓋公章。在簽約時必須認真閱讀合同文本，檢驗確認所有內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)有很多您所關心的內(nèi)容合同里沒有體現(xiàn)，就應當馬上與發(fā)展商簽訂補充協(xié)議或特別約定。

3、明確違約責任：

在預售契約中一定要明確約定違約責任，最好明確約定違約金的絕對金額；如約定按日計算違約金，則采用現(xiàn)行違約金標準為每日萬分之四。

4、商議解決：

對于可能出現(xiàn)的糾紛，買賣雙方可以采用商議方式解決，還可以挑選仲裁或訴訟的方式解決。有些發(fā)展商要求購房人在簽訂正式的預售契約后再簽訂一個補充協(xié)議，兩份協(xié)議中約定的糾紛處理方式有所不同，您應注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以免日后的麻煩。

5、、定金約定：

有些發(fā)展商在購房人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的，也是不公平的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議購房人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若購房人得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費等。

6、要留意關于物業(yè)管理條款：

還有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求購房人在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務，并接受相關約束，這是對購房人的消費者知情權的侵害。因此，購房人應該將物業(yè)管理條款與預售契約分開簽署或另外設置條款確定物業(yè)管理的費用標準。

7、讓律師把關：

為了保證您的合法權益，您在簽署合同時最好能聘請房地產(chǎn)專業(yè)律師為您把關，替您審查有關資料，提供有針對性的法律意見。