土地使用權(quán)年限規(guī)定

　　土地使用權(quán)年期修正

　　1.實(shí)質(zhì)

　　土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長(zhǎng)短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長(zhǎng)，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。

　　2.修正方法

　　(1)計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：

　　K=1-1/(1+r)m /[1-1/(1+r)n]

　　式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù);

　　r——土地還原率;

　　m——待估宗地的使用權(quán)年期;

　　n——比較案例的使用權(quán)年期。

　　(2)利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：

　　年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

　　案例3：若挑選的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

　　年期修正后的地價(jià)=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m