預售登記的作用

1、限制房地產開發(fā)商等債務人處分其權利

住房進行預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記的實踐意義在于，權利人所期待的未來發(fā)生的物權變動對自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動不可;而法律也認可這種變動對權利人的意義并予以保障。

2、避免一房二賣

購房人在與開發(fā)商訂立預售合同后，該項權利沒有排他的效力，因此購房人很難杜絕追逐利益的開發(fā)商以更高的價格將住房轉賣他人。在建立了預告登記制度的情況下，購房人如果將他的這一請求權進行預告登記，根據(jù)預告登記具有物品排他性質的法律特殊性，開發(fā)商如果違背預告登記內容對住房進行處分，則根據(jù)預告登記的法律條文，其行為就無法產生法律效力。

預售登記的注意事項有哪些

1、確認開發(fā)商已經取得商品房預售許可證等證件。

要看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預)售許可證。為保護購房人的基本權利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同約定的當事人的權利義務得不到法律保護。

2、審查開發(fā)商提供的格式合同，在簽訂正式預售合同前，雙方當事人往往會先簽訂一個認購協(xié)議，用來約定未來某個時候簽訂買賣合同。

3、約定抵押權的處理方式。

絕大多數(shù)開發(fā)商的投資并不完全是自有資金，為籌集建設資金，開發(fā)商往往會設定土地抵押權或在建工程抵押權，把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權人在法律上有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。若抵押權處理不當，一旦開發(fā)商與債權人出現(xiàn)糾紛，購房人極有可能得不到房產。

4、約定住房交付條件和遲延交房的違約責任。

預售合同示范文本對住房交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權益。但示范文本已有的內容并不可完全滿足所有購房人的需求。開發(fā)商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。