二手房帶押過(guò)戶(hù)怎么操作

本文探討了住房帶押過(guò)戶(hù)的實(shí)踐流程及其面臨的問(wèn)題，包括放款、過(guò)戶(hù)、解除抵押等步驟，以及放款時(shí)間短手續(xù)繁瑣、交易成本風(fēng)險(xiǎn)未降、購(gòu)房者資質(zhì)要求更嚴(yán)格等挑戰(zhàn)。

按照目前各地的實(shí)踐來(lái)看，大概分為三步。

第一步，銀行先行為買(mǎi)家放款，款項(xiàng)由公證處提存。擔(dān)保公司為買(mǎi)家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買(mǎi)家發(fā)放按揭貸款。

第二步，買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買(mǎi)家辦理抵押。

第三步，公證處向賣(mài)家歸還貸款用于解除抵押。

帶押過(guò)戶(hù)要面臨的問(wèn)題

第一，放款時(shí)間短，手續(xù)更繁瑣

“帶押過(guò)戶(hù)”相對(duì)于出售者來(lái)說(shuō)，免除了籌款還貸的過(guò)程。如果沒(méi)有帶抵押過(guò)戶(hù)，出售者必須有足夠的資金首先還清房貸，然后才能解押過(guò)戶(hù)，時(shí)間較長(zhǎng)。帶押過(guò)戶(hù)可以直接辦理手續(xù)給購(gòu)房者，但是，手續(xù)更加繁瑣。購(gòu)房者必須有貸款的資質(zhì)，還要有良好的征信，并且需要去公證處辦理公證手續(xù)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要付出公證等費(fèi)用。

第二，不可下降交易成本和風(fēng)險(xiǎn)

“帶押過(guò)戶(hù)”不會(huì)下降交易成本和風(fēng)險(xiǎn)，銀行還要對(duì)購(gòu)房者的資質(zhì)驗(yàn)證，需要辦理出售者的還貸手續(xù)和購(gòu)房者的貸款資質(zhì)，同時(shí)，需要辦理公證和其他相關(guān)手續(xù)。如果其中一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，出售者可能還會(huì)繼續(xù)還房貸，而購(gòu)房者的房子可能會(huì)被讓出或者拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，對(duì)購(gòu)房者的資質(zhì)要求更嚴(yán)格

有的購(gòu)房者天真地以為，“帶押過(guò)戶(hù)”可以讓出售方承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，希望帶押過(guò)戶(hù)可以接過(guò)出售者已經(jīng)辦理的貸款手續(xù)，免掉自己部分還貸的責(zé)任。這是不成熟的表現(xiàn)，銀行在辦理“帶押過(guò)戶(hù)”中，出售方必須結(jié)清的貸款轉(zhuǎn)到購(gòu)房者身上。購(gòu)房者的資質(zhì)和征信也需重新評(píng)估，甚至更為嚴(yán)格。抵押過(guò)戶(hù)出現(xiàn)的問(wèn)題也很多，會(huì)牽扯到買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。